前100房企实现累计权益销售金额2998.83亿元，同比下降约7.04%

“2025年1-2月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额前三甲，分别录得268亿元、232.2亿元以及175.7亿元。保利发展、华润置地、中海地产占据全口径销售金额的前三，分别录得340亿元、251亿元以及250.2亿元。

1-2月，前100房企实现累计权益销售金额2998.83亿元，同比下降约7.04%。相比2024年1-12月同比降幅收窄22个百分点。前100房企实现累计全口径销售4284.24亿元，同比下降约8.58%，相比2024年1-12月同比降幅收窄约21个百分点。

销售门槛值方面，1-2月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为83亿元、23亿元和13.8亿元。

1-2月，前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为127亿元、35亿元和17亿元。

刺激需求，促销举措频出

2025年初政策延续“稳楼市”基调，通过融资协调、需求刺激、供给优化、地方差异化等措施多维度发力，注重构建新发展模式（如保障房、城市更新）。政策工具更趋精细化，兼顾市场活力与风险防范，为全年房地产平稳健康发展奠定基础。

据观点指数不完全统计，2025年1-2月不少地方发布相关房地产政策，涉及公积金、降首付比、购房优惠、下调利率等。

值得注意的是，重庆取消限售，即取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。取消限售可以释放存量房源、激活交易。此前因限售被冻结的存量房源（尤其是2023年后网签的住房）可自由入市，短期内二手房挂牌量显著增加。

据了解，此前限售政策主要是抑制投机炒房行为。重庆限售政策始于2017年，规定主城区（渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南和两江新区）新购商品住房和二手房需取得不动产权证满2年后才能交易。

该方案在后续的时间里不断调整，直至今年2月取消。2023年9月，限售认定时间从“取得不动产权证满2年”变为“网签备案满2年且取得不动产权证”。2024年5月，现房销售的新房在完成网签备案并取得产权证后即可交易。2024年9月，取消新购住房限售政策，但对2024年9月前已纳入限售的存量房仍维持限制。

当下仍执行限售的城市并不少，但是每个城市限售的条件存在差异。时间限制‌：多数城市要求不动产权证满2-3年方可交易‌。区域差异‌：部分城市对中心城区或特定面积房源实施限售‌。

实际上，当下政策还是以刺激需求为主，恢复市场信心，提高成交量。比如濮阳市支持商品住房“以旧换新”、鼓励房企开展多样性促销活动、外来人员团购新建商品住房享受价格优惠、鼓励农民进城购房、推行货币化和房票安置方式、收购商品房去库存等。

一些城市积极组织各类促销活动，充分利用节假日组织房交会、精品楼盘推介会、外销展示会等。此外，加大群团购活动力度。锚定机关、企事业单位等职工群体，组织房地产企业积极开展供需精准对接。

观点指数认为，在过年的节点上，实际的优惠举措可能会促成交易，一方面返乡置业需求上升，返乡置业资金压力小于大城市。另一方面，返乡人群在过年的时间节点有闲暇时间看盘和做决策。更重要的是，此前发布的政策影响传导有滞后性，而一季度就是第一波传导后的反映，预计政策传导效应比较明显。

高价项目入市助推，一二线城市新房价格环比上涨

国家统计局数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有24个，比上月增加1个；二手住宅环比上涨的城市有7个，比上月减少2个。一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降；一二三线城市同比降幅均持续收窄。

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅相比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。

一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅相比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上涨5.6%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨。新建商品住宅销售价格同比下降5%，降幅比上月收窄0.4个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。新建商品住宅销售价格同比分别下降6%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。一线城市二手住宅销售价格同比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。

二线城市二手住宅环比下降0.3%，降幅与上月相同。二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。二手住宅销售价格同比下降8.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

值得注意的是，二线城市新建商品住宅销售价格的环比上涨是2023年6月以来的首次。一线城市二手住宅销售价格转涨，比这次二线新建商品住宅销售价格上涨提前了5个月。2024年10月份，一线城市二手住宅销售价格环比9月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。

政策利好持续推动下，房地产市场的基本面正在改善。随着市场信心的逐步恢复，新房市场的回暖趋势渐显。这次也可以看到，新房价格回暖从一线二手蔓延到二线新建住宅，影响力逐步释放。

据观点指数监测，一线城市中高端项目认购热情较高，部分高价项目亦推高了房价指数。上海前滩公馆三期认购率创新高，第三批房源认购率约451%，最新入围分创下新高，为64.77分。前滩公馆连续三次触发积分，项目之前两批次亦触发积分制，入围分分别为50分和60.87分。

前滩公馆第三批次认购登记总组数与本次开盘准售房源套数比超过2.5:1，启动计分排序程序。项目于1月15日开盘，项目当日售罄，实现“三开三罄”。

上海静安区西藏北路“越秀·静安天玥”项目在认购第三天已获得190+的认购，认购率约129%。项目主推建筑面积约120-142平方米的3-4房户型，均价约为11.9万元/平方米。

象屿苏河琹庐项目已过会，均价约为12.5万元/平方米，首推132套建面约100平方米的高层住宅，预计3月初开启认购。该项目的高层住宅联动价为12.5万元/平方米，别墅联动价为18万元/平方米。高层住宅为一栋25层建筑，5-25层为商品房，一层6户，共126套，均为建面约100平方米的小三房。别墅产品为190-220平方米的风貌别墅。

广州中海大境加推15栋全新产品，销售额4.7亿元。资料显示，2024年3月28日，中海大境正式开盘，首推4栋住宅共393套房源，项目成交221套，成交额33.6亿元。2024年7月19日，中海大境项目8栋首开销售额8.1亿元，全盘累计销售额超过70亿。2024年10月8日，中海大境项目在国庆期间的成交额突破13亿元。项目自开盘以来已推出1026套住宅，并已售出367套。

黄浦豪宅金陵华庭，该项目是嘉里建设打造的高端住宅项目，也是过会项目中最高均价的项目。项目位于上海黄浦区金陵东路，涵盖4栋150米高的超高层住宅，此次推出建面约271-444平米大平层，均价达到18.9万元/平米。

楼市逐步回暖，重点城市交易环比改善

近日，国家统计局发布70城房价数据，今年1月，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨。其中，北京二手房价格环比上涨0.1%。四季度以来，北京楼市成交维持在较为活跃的区间。

实际上，多数房企为了增加回款，一些新房楼盘项目在这个时间点依旧延续年前的折扣。

据北京住建委官网数据，今年1月份北京的二手房住宅网签量为12480套，环比下降42.1%，同比增长0.3%。这一数据也是近4年1月份同期的高点。观点指数认为，北京的整体市场表现与其他一线城市无异，楼市成交环比改善，区域板块分化仍然存在。

上海市发改委发布的数据显示，今年1月份上海市一手住房成交面积达49.9万平方米，同比增长16%；二手住房成交面积为140.3万平方米，同比亦增长16%，当月共成交1.6万套，连续四个月保持在1.5万套以上。

年后楼市成交火热。上海中原数据显示，2月10日至2月16日上海新建商品住宅成交面积约5.55万平方米，环比增长62.66%。上海链家数据显示，春节过后第二周，上海链家二手房成交量环比增长190%，带看量环比增长142.6%。

上海房市交易的活跃程度要优于其他城市，并且最近有不少高均价项目入市，预计会进一步推高后续的房价指数。

阳光家缘数据显示，广州1月新建商品房网签面积101.51万平方米，同比增长37%，比2024年的月均水平高12个百分点。其中，一手住宅网签面积82.35万平方米，同比增长69%，比2024年的月均水平高22.8个百分点。广州房地产中介协会数据显示，2月17日-2月23日广州二手住宅网签环比上涨43.48%至2488宗。广州住房市场成交预计跟其他一线城市一样环比上涨，同比增长或降幅收窄。

期内，广州市住建局发布关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知，旨在完善商品房销售现场公示管理，减少商品房买卖双方因信息不对称引起的矛盾纠纷，维护消费者合法权益。这将有助于进一步降低商品房双方交易摩擦，对构建良性的房地产市场发展格局具有重要意义。

1月24日，深圳市住房和建设局公布了2025年第一季度计划入市的商品房项目。数据显示，一季度全市将有24个新盘入市，预计供应房源面积为89.1万平方米、8786套。其中，住宅58.6万平方米、6130套。

深圳住建局数据显示，1月份，深圳房地产市场在传统淡季中依然保持活跃，新建商品住宅网签销售5090套，同比增长97.3%；二手住宅网签成交4554套，同比增长31.5%，延续了2024年10月以来的市场回暖态势。据深房中协统计，2025年第6周2月3日-9日，深圳二手房（含自助）录得824套，环比增长3069.2%。

随着春节假期结束，深圳二手房市场快速回暖，市场短期内会明显冲高并逐渐进入相对稳定期。一手房预计也会进入短暂的爆发期。

成都市住房和城乡建设局数据显示，2025年1月，成都市中心城区存量住宅成交14181套，环比减少42.66%。

价格指数方面，最近几个月成都二手房价格环比增长。2025年1月成都二手房价格环比上涨0.2%。2024年12月成都的二手房价格仍然上涨，环比上涨0.6%，2024年11月环比上涨0.7%，2024年10月份环比上涨0.4%。

观点指数观察6个重点城市楼市发现，2025年开年上述六个城市住房交易环比上升，部分数据同比上涨，说明楼市正在逐步回暖。

住户中长期贷款变动额连续五个月为正，1月环比增加约23.38%

2025年2月的贷款市场报价利率（LPR）未作调整：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。自2024年12月以来，5年期LPR已连续四个月保持稳定‌。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

2025年2月LPR公布后，上海首套房贷利率预计将降至2.5%（LPR-110BP），创历史新低‌。

‌苏州‌2025年2月首套房贷利率最低为3.0%（LPR-60BP），二套利率为3.3%（LPR-30BP），预测后续可能进一步下调‌。

宁波的房贷利率已降至近年来的最低点。商贷首套利率为3.1%，二套利率为3.2%，首付比例为15%。尽管LPR未下调，但部分城市的房贷利率已降至2字头。例如，佛山多家银行的首套利率最低可做到2.86%，民生银行在放款3个月后可申请最低2.9%的利率。

降低房贷利率一定程度上降低了购房者的资金成本，可以刺激需求，提高成交量。广东央行披露，自2024年10月以来，广东个人住房贷款连续三个月实现正增长。其中，去年12月的增量达到338亿元，创下近三年来的新高，这一增长显著促进了商品房交易的回暖。

此次贷款增量的显著提升，得益于当前广东存量个人住房贷款加权平均利率的下降。数据显示，该利率已下降0.67个百分点，使得居民部门每年减少利息支出约700亿元。

1月份人民币贷款增加5.13万亿元。分部门来看，住户贷款增加4438亿元，其中，短期贷款减少497亿元，中长期贷款增加4935亿元。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

自2025年9月以来，住户中长期贷款变动额分别在9月+2300亿元、10月+1100亿元、11月+2000亿元、12月+4000亿元。2025年1月住户中长期贷款的变动额环比增加约23.38%至+4935亿元。观点指数认为，从贷款情况来看，2025年中长期贷款增加说明市场环比改善。但从去年1月来看，这个数据降低了21.32%。

1月份人民币存款增加4.32万亿元。其中，住户存款增加5.52万亿元，同比增加218.18%。存款的增速要大于贷款的增速。如不考虑收入增长的情况，这一数据的增加体现了当下用户对于资产配置的保守观望态度，其对中长期贷款（大部分为房贷）谨慎。

央行数据显示，2024年四季度末，金融机构人民币各项贷款余额255.68万亿元，同比增长7.6%，全年人民币贷款增加18.09万亿元。个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。

2024年四季度末，人民币房地产贷款余额52.8万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8个百分点。房地产贷款增速回升。人民币房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元。

不过，从去年四季度的数据来看，房地产企业从个人住房贷款获得的流动性有所增加，但仍然处于低迷阶段。大部分融资来自金融机构提供的贷款支持。

目前来看，房企从个人住房贷款端短期获得的资金补充较少，项目结转需要时间，接下来一季度的“小阳春”能否及时补充回血仍需要观察。

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