今天，帝都史上最高地价的朝阳巨无霸地块终于尘埃落定。

中海新城153.32亿，溢价0.21%摘得朝阳三宗组团地块，福州裕城24.345亿拿下槐房NY-030地块，溢价率0.1%。

北京土拍，一天揽金177.5亿，杀疯啦～

1， 时代变了，土拍在筛选开发商。

朝阳是北京打包拿地的先锋。

上一宗百亿地块是酒仙桥+前苇沟捆绑地块，从这个配置大致能看出，这是强势板块带弱势板块的玩法。

用高地价筛选开发商，同时防止偏弱板块土地流拍。

在酒仙桥豪宅北京宸园在十月份开盘之后，珠玉在前，朝阳紧接着就推出了三宗打包新地块。

起步门槛再创新高，达153个亿，当时就有传闻，有这个实力的开发商，估计就是中海没跑了。

结果昨天下午，除了中海新城，华润也报名了。

今天华润抬了一手，让中海新城多掏了3200万。‍‍‍‍‍

这三宗地，一宗是酒仙桥0014地块，一宗在十八里店692地块配建两宗商业一宗教育用地，一宗在小红门。

我们今天简单分开说说，后续再掰开细聊。

2，经过潜力验证的酒仙桥豪宅，迎来了新邻居。

0014新地块位置就在北京宸园南侧，质素与北京宸园相当，容积率与北京宸园一样为2.8。

规划建面78148平米，楼面地价6.43万元/平方米。

相比北京宸园，利润空间更足，应该能做出不错的产品。

我们拿到一些小道消息，据说起步户型会在180平往上，粗略一算，总价起步门槛就在2200万上下。

以平均面积200平计算，这可能会是仅有400户左右的，非常纯粹的高净值社区。

难道中海第二个玖序系，会出现在酒仙桥？

3，十八里店的商业配套被补齐了。

十八里店是今年唯一没有破发的板块，云筑一二期和朝央和煦卖的都不错。

中海拿下的十八里店项目由4个地块组成，其中住宅用地地上建面为13.42万平米。

好消息是，十八里店缺的商业配套要被补齐了。

地块配建了两宗商业用地，地上建面合计约12万方，不算太大，但肯定足够用了。

坏消息是，十八里店可能面临新房踩踏。

在6月份，金隅底价拿下十八里店686地块，案名隅东序，前段时间已经取证。

从产品户型图来看，抄了首钢园元玺的作业，L形弧形大转角窗再现。

686地块的规划建面约12万方，加上这次的692地块，十八里店会有约25万方住宅用地。

板块内云筑二三期还有328套库存，隅东序总户数为824户，692地块粗略估计将有1000套房源。‍‍‍‍

未来一段时间，十八里店还有两千多套新房要卖。

692地块规划比686地块要更有利，以目前十八里店的供应来看，新产品在户型上很难做出差异度了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

接下来就看得房率和产品设计上怎么别出心裁。

之后我们单开一期数据稿件细聊。

4，小红门，城市界面撑不起环线和价格。

小红门XHM-10住宅用地，地上建面5.5万平方，容积率为2.5，又是个小规模社区。

可能是23年的新盘星光里户型也一般，加上社区规模小，即便送了不错的精装标准也卖的一般。

区域价值没有得到验证，8万/平的指导价还是有点虚。

再加上区域界面差，即便在三环，也拿它没啥办法。

城市更新之后，可能能友好一些。

5，无人在意的角落，槐房新宫醋场那块地今天也有了结果。

槐房这宗地块上架过两次。

第二次土地面积直接对半砍，总价低，容积率也降了，给想拿地的开发商砍了门槛。

这次有三家报名，被福州裕城24.345亿拿下。

我们了解到的消息是，建发和金茂合作开发。‍

但丰台的客观问题是库存太高，去化难，好位置尚且困难，但凡位置差点，土拍都成问题。

现在新宫南地块的竞品中海公元里、森与天成，都不好受。

中海公元里是城市界面差拖了后腿，森与天成受车辆段影响，也没好过到哪去，国庆期间才靠着带看奖励和高佣金促销火了一波。

新地块的位置相对来说要比森与天成和公元里好一些，但基于丰台目前的市场认知，新地块的压力也不会小。

另外，昨天晚上北京第六批次供地清单也出来了，海淀朱房村两地块、丰台玉泉营、亦庄x24地块都在内。